李대통령 "지주택 문제 심각" 지적에…45년 만에 제도 손질 지주택 3분의 1 '분쟁 중'…사업 지연 51.1% 표준계약서·공사비 검증제·중재기구 필요성 국토연 "공사비 부당 청구 시공사에 불이익" 뉴시스

2025년 07월 10일(목) 11:07

[나이스데이] 이재명 대통령이 공개적으로 지적할 정도로 논란에 휩싸인 지역주택조합(지주택) 사업 제도를 손 보기 위해 정부가 팔을 걷어붙였다.

10일 업계에 따르면, 지주택은 지역 주민이 자율적으로 조합을 만든 뒤 부지를 직접 매입해 주택을 짓고 청약 경쟁 없이 공급하는 제도로 지난 1980년 처음으로 도입됐다.

본래 사업 취지는 주민들이 직접 사업을 시행하면서 절감한 사업비만큼 싼 가격에 아파트를 분양받도록 하는 것이다.

하지만 불투명한 조합 운영과 토지 미확보·공사비 갈등으로 인한 사업 지연, 허위·과장광고 등으로 인해 '원수에게나 권하는 지주택'이라는 오명을 받았다.

국토교통부가 지난달 20일부터 이달 4일까지 전국 지주택 사업지 618곳을 대상으로 조사한 결과 전체의 30.2%(187곳)가 분쟁 중으로 나타났다. 분쟁 원인은 '부실한 조합운영' 탈퇴·환불 지연' '공사비 분쟁' 등 293건에 달했다.

사업이 속도를 내지 못하는 경우도 많았다. 전체의 51.1%인 316개 조합이 아직 설립 인가를 받지 못한 모집 단계였고, 모집 신고 후에도 3년 넘게 조합 설립인가를 받지 못한 조합도 33.6%(208곳)였다.

이 대통령이 지난달 25일 광주를 찾아 타운홀 미팅을 한 자리에서도 지주택 문제가 화두에 올랐다.

당시 피켓을 든 시민이 "송정지역주택조합인데 현재 자금이 부족해 파산지경에 이르고 있다"고 말하자, 이 대통령은 "전국적인 문제이며 현재 특정 건설사에 대한 민원이 압도적으로 비중이 높다"면서 "대통령실에서 실태조사를 하고 있다"고 답했다.

지주택 문제 해결을 위해선 공사비 갈등을 풀기 위한 시스템 마련이 우선이라는 지적이 나온다.

국토연구원은 지난 9일 발표한 '지역주택조합의 현황 및 이슈와 정책 방향' 국토이슈리포트를 통해 지주택의 문제로 ▲대규모 공사비 증액 문제 ▲지주택 조합 운영의 불투명성 ▲토지 미확보 리스크 등을 꼽았다.

특히 공사비 갈등으로 인한 사업 지연 문제가 심각하다는 게 국토연구원의 지적이다. 한 예로 대구 내당3지구 지역주택조합의 경우 준공을 4개월 앞두고 시공사가 약 30%(674억원) 늘어난 공사비를 청구하면서 조합원 1인당 분담금이 1억8000만원 증가하기도 했다.

국토연구원은 "지주택은 구조적으로 대체 가능한 사업주체가 부재한 경우가 많아 시공사와의 계약 변경이나 해지가 전체 사업의 지연 또는 무산으로 이어질 우려가 크다"며 "이로 인해 조합의 협상력이 제한될 수 있다"고 짚었다.

공사비 갈등을 풀 수 있는 정책적 대안으로는 ▲표준계약서 도입 ▲공사비 검증제 의무화 ▲분쟁중재위원회 등 공사비 갈등 중재 ▲공사비 증액 적정성 판단 기준 마련 및 불이익 부과 등을 제시했다.

국토연구원은 "과도한 공사비를 청구한 기업에 페널티(불이익)를 부과해 비슷한 일이 재발하지 않도록 해야 한다"며 "부당한 공사비 증액 청구 기업에 대한 공공입찰 및 공공택지 평가에 반영하는 방안 등을 검토할 수 있다"고 강조했다.

이밖에 조합 사업 투명성 강화를 위한 업무대행사 등록제 도입, 허위·과장광고 규제 강화, 지자체 감독 권한 확대 등도 개선 방안으로 제안했다.

한편 국토부는 8월 말까지 지자체를 통해 전국 지주택 사업에 대한 전수 실태점검을 실시한 뒤 제도 개선 방안을 마련할 계획이다.