대출 규제에 전세시장 불안…"가을 전세난 커지나" 대출 규제 이후 전세 수요 증가·공급 부족…수급불균형 심화 내년 서울 아파트 입주 물량 2만4400가구…올해 대비 절반 뉴시스

2025년 07월 16일(수) 11:03

[나이스데이] 가을 이사철을 앞두고 전세난 우려가 갈수록 커지고 있다. 정부가 수도권 주택 담보 대출 한도를 최대 6억원으로 제한하는 초강력 수요 억제 대책을 발표하면서 매매 대신 전세를 연장하거나 다른 전세로 옮기려는 주택 임대 수요가 증가하면서 전셋값이 오르는 풍선 효과가 나타날 가능성이 크기 때문이다.

정부의 대출 규제로 다주택자들의 대출이 사실상 막히고, 전세를 끼고 주택을 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 차단되면서 전세 매물이 줄고 있다. 현재 전세난이 심각한 상황에서 입주 물량이 급감하면서 전셋값 상승을 자극하고 있다.

금융위원회는 지난 27일 관계기관 합동으로 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 가계부채 관리 강화 방안을 내놨다. 금융 당국은 수도권·규제지역 주택 구입 목적 주담대의 최대 한도를 6억원으로 제한하는 '초강수'를 규제 대책을 발표했다.

수도권 주택을 구입 시 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무를 부과해 투기 수요를 차단했다. 서울 아파트 평균값이 13억원 수준임을 감안하면 7억원 이상의 현금이 없으면 갈아타기가 사실상 불가능하다. 1주택자가 대출을 받아 주택을 구매하려면 기존 주택을 6개월 내 처분해야 하고, 2주택 이상을 보유한 다주택자는 주담대가 전면 금지된다. 특히 주담대 최대 한도를 6억원으로 제한하고, 실거주를 의무화하는 대책까지 병행되면서 사실상 갭투자가 불가능해졌다.

서울 아파트 전셋값은 22주 연속 상승했다. 한국부동산원이 발표한 이달 첫째 주(7일 기준) 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 0.08% 상승했다. 강북권에서는 용산구(0.22%)는 문배·이촌동 위주로, 성동구(0.17%)는 옥수·행당동 주요단지 위주로, 광진구(0.13%)는 자양·구의동 학군지 위주로, 노원구(0.07%)는 상계·중계동 역세권 위주로, 종로구(0.04%)는 창신·홍파동 위주로 상승했다.

강남권에서는 서초구(-0.11%)는 잠원·서초동 위주로 하락했으나, 강동구(0.25%)는 둔촌·고덕동 주요단지 위주로, 송파구(0.23%)는 잠실·신천동 역세권 위주로, 강서구(0.13%)는 화곡·마곡동 대단지 위주로 올랐다.

부동산원 "일부 외곽지역 및 구축 등에서 전셋값이 하향 조정되고 지역별 상승·하락 혼조세 보이는 가운데, 정주여건 양호한 역세권·대단지 중심으로 임차수요 이어지며 서울 전체 상승 지속하고 있다"고 설명했다.

서울 아파트 전세 물량이 입주 물량 감소와 전세의 월세화 현상 가속으로 감소하고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 15일 기준 서울 아파트 전세 물건이 2만4742건으로, 올해 초(3만1244)보다 20.8% 줄었다.

부동산 시장에서는 입주 물량이 크게 줄어드는 '입주 절벽'이 예고된 만큼 올해 하반기부터 본격적인 전세 대란 우려가 현실화할 수 있다는 전망이 나온다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만4400가구로, 올해(4만6710가구)의 절반 수준에 그칠 것으로 예상된다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "서울 도심 내 주택 공급이 부족해지면서 전세 수요를 감당하기 어려울 정도로 수급 불균형 현상이 심해지고 있다"며 "전세 수요가 증가하는데 이를 받아줄 공급이 절대적으로 부족한 상황이라 전셋값이 오르는 등 전세시장 불안이 심화할 것"이라고 말했다.