노후 상가 재건축, 소형 주택 공급 대안될까…"수도권 5만호 공급 가능" 1인 가구 빠르게 증가…비아파트·소형주택 거주 비율↑ 비아파트·소형 주택 인허가 급감…향후 공급 감소 우려 "노후 상가 재건축시 수도권 소형 주택 5만호 공급 가능" 뉴시스

2025년 09월 16일(화) 11:23

[나이스데이] 도심 노후 상가를 재건축해 1인 가구를 위한 소형 주택 공급을 확대해야 한다는 의견이 나온다.

1인 가구는 소형 주택과 비(非)아파트 거주 비율이 높은편인데 최근 인허가가 급감해 공급 감소 우려가 커지고 있다. 이러한 상황에서 노후 상가 재건축을 활성화하면 수도권에 소형 주택 5만호 이상을 공급할 수 있다는 분석이다.

16일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 2024년 말 독신 가구는 794만 가구로 총가구(2218가구)의 35.8%를 차지하고 있다.

독신 가구 비율은 2010년 전체의 23.9%에서 2020년 31.2%로 상승하며 30%대를 돌파했고, ▲2021년 32.9% ▲2022년 34.1% ▲2023년 35.1% ▲2024년 35.8% 등으로 빠르게 증가하고 있다. 특히 서울시 독신가구 비중은 40%에 육박하고 있다. 서울시가 전날 발표한 '서울시민의 결혼과 가족 형태의 변화' 자료에 따르면 2024년 기준 서울의 전체 가구 중 1인 가구는 약 166만 가구로 전체의 39.9%를 차지했다.

독신 가구는 비독신 가구에 비해 비아파트 거주 비율도 매우 높은 것으로 나타났다. 비독신 가구는 비아파트 거주비율이 33.5% 수준이지만, 독신 가구는 비아파트 거주 비율이 56.9%로 절반을 넘어섰다. 특히 60㎡이하 소형 주택 거주비율은 74.8%에 달하는 것으로 나타났다.

이같이 독신 가구 비중이 점차 확대되고 있지만, 독신 가구 수요가 많은 비아파트와 소형 주택 인허가는 급감해 공급 감소 우려가 커지고 있다.

지난해 기준 아파트 인허가 실적은 5년(2017년~2021년) 평균 대비 3.7% 감소했지만, 비아파트는 72.4% 급감했다. 주택 규모별 인허가 실적 중 소형 주택이 차지하는 비중도 5년 평균 40.6%에서 2024년에는 34.3%로 줄었다.

이에 따라 주산연은 도심 내 독신 가구를 위한 소형 주택 공급 활성화를 위해 노후 상가 재건축을 활성화해야 한다고 제안했다.

김덕례 주산연 주택연구실장은 "서울의 30년 이상 노후 상업용 건축물은 5.1만동으로 전체 상업용 건물의 37.2%를 차지한다"며 "3000㎡ 이상 노후 상가 재건축을 활성화하면 수도권에 소형 주택 5만호 이상 공급할 수 있다"고 밝혔다.

다만, 도심 내 노후 상가를 재건축하기까지 여러 제약이 존재한다. 대표적으로 '상가건물 임대차보호법'이 거론된다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 임대차 기간은 1년 단위로 계약할 수 있고, 임차인은 임대인의 정당한 거절 사유가 없는 경우 10년까지 계약갱신요구권을 사용할 수 있다. 업계에서는 상가건물 임대차보호법에 따라 10년 이내에는 사실상 재건축이 불가능하다고 지적한다.

김 실장은 "계약갱신 거절 사유를 '도시정비법'이나 '건축법' 등 관계 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우로 명확히 하고, 최소 계약 기간이 3년 이상인 경우에도 철거나 재건축을 위한 인허가 등을 받은 경우에는 계약을 해지할 수 있도록 해야한다"고 밝혔다.

또 "10년 이내 계약갱신을 거절하거나 해지하는 경우에는 이주비와 시설비, 권리금을 평가해 보상하도록 의무화하는 규정도 신설해야 한다"고 덧붙였다.