불 꺼진 아파트 2만 가구…'미분양 늪'에 허덕이는 지방 건설사 LH 미분양 3000가구 매입 효과 미미…할인 분양·임대 전환 은행권 건설업 대출 연체율↑…파격적인 세금 혜택 필요 뉴시스

2025년 03월 07일(금) 11:42

[나이스데이] 건설 경기 침체와 공사비 급등으로 원가 부담이 커진 가운데 준공 후 미분양까지 증가하면서 지방 중소·중견 건설사들이 자금난에 허덕이고 있다.

특히 상대적으로 자금 여력이 부족한 지방 중소·중견 건설사나 시행사의 PF(프로젝트파이낸싱) 연체율이 심각한 수준이다. 부동산 PF 부실 문제로 PF 시장이 경색되면서 지방 중소·중견 건설사의 상환능력이 악화한 데다, 미분양 급증에 수요 부진까지 겹치면서 악화일로다.

정부가 지난달 한국토지주택공사(LH)가 비수도권의 준공 후 미분양 주택 3000가구를 직접 매입하기로 했지만, 시장 반응은 신통치 않다. 악성 미분양에 시달리던 지방 건설사들이 잇따라 할인 분양에 나서거나 저가 임대로 전환하는 등 유동성 확보에 안간힘을 쏟고 있다.

대구 수성구 황금동 힐스테이트 황금역 리저브1·2단지도 분양가 최대 10% 할인 혜택을 제공하는 선착순 동호 지정 계약을 진행 중이다. 또 전북 익산 남중동 광신프로그레스 더 센트로는 일부 세대를 보증금 9990만원, 월세 10만원 임대 등 전월세로 전환했다.

대구의 한 중소건설사 관계자는 “정부가 미분양 해소를 위해 3000호를 매입하기로 했지만, 위축된 수요를 회복하는 데 한계가 있다”며 “할인 분양과 임대 전환 등 가능한 모든 수단을 동원에 미분양 물량을 최대한 줄이고, 유동성을 확보하는데 노력하고 있다”고 전했다.

'악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 물량이 11년 3개월 만에 최대치를 기록하면서 건설업계의 유동성 위기가 좀처럼 해소되지 않고 있다. 국토부가 발표한 ‘2025년 1월 주택통계’에 따르면 지난달 말(28일 기준) 전국의 미분양 주택은 7만2624가구로 집계됐다. 이는 전월(7만173가구) 대비 3.5% 증가한 수치다.

지난해 말에는 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양이 2014년 이후 약 10년 만에 2가구를 넘어섰다. 지난달에는 6.5% 증가한 2만2872가구로 집계됐다. 이는 지난 2013년 10월(2만3306가구) 이후 11년 3개월 만에 최대치다.

상황이 이렇다 보니 은행권의 건설업 대출 연체율이 오르고 있다. 금융권에 따르면 IBK기업은행의 지난해 말 기준 중소 건설업 연체율은 1.22%로 나타났다. 부동산 PF 부실 문제가 촉발한 2022년 말(0.40%)과 비교해 3배 넘게 급등한 수치다. 해당 연체율은 2023년 말 1.14% 이후 다섯 분기 연속으로 1%대를 크게 웃돌고 있다. 또 시중은행 3곳(신한·하나·우리은행)의 지난해 말 기준 중소 건설업 연체율 평균은 0.74%로 집계됐다. 이는 지난 2년 전(0.38%)보다 2배 가까이 상승한 수치다.

건설 경기 침체와 미분양, 수요 부진 등 각종 악재가 겹치면서 건설업계의 줄도산이 현실화하고 있다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 들어 지난달 28일까지 폐업을 신고한 종합건설업체는 총 109곳으로 집계됐다. 하루에 종합건설사 1.8곳이 문을 닫은 셈이다. 이는 지난해 같은 기간(79곳)과 비교하면 30곳이 늘며 2011년(112곳) 이후 최고치다. 또 지난해 종합건설업체의 폐업 신고는 총 641건으로, 조사가 시작된 2005년(629건) 이후 최대다.

전문가들은 지방의 미분양 물량을 해소하기 위해 보다 파격적인 세금 혜택이 필요하다고 조언했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "LH가 미분양 아파트를 매입하면 일정 부분은 악성 미분양 해소에 도움이 될 수 있지만, 수요가 위축된 시장 분위기를 단기간에 전환하는 데 제한적"이라며 "지난 2009년에는 미분양 주택을 구입하는 경우 취득세 50% 감면과 양도세 5년간 면제 혜택을 준 적이 있다"고 설명했다.