"DSR 3단계, 서울 외곽 위축…지방 미분양 해소 제한적" 스트레스금리 1.5% 적용…대출한도 축소돼 강남3구 '똘똘한 한 채'엔 규제 효과 제한적 "저소득 차주 주택 구매 주춤" 양극화 심화 지방 6개월 적용 유예 "추가 위축 방지 정도" 뉴시스

2025년 05월 26일(월) 09:38

[나이스데이] 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 오는 7월부터 시행되는 가운데 DSR 규제가 부동산 시장에 미칠 영향이 주목된다.

자금 여력이 있는 수요자가 뛰어드는 서울 강남권과 한강벨트의 '똘똘한 한 채' 선호는 유지되는 반면, 서울 외곽 지역의 경우 대출 한도가 낮아져 수요가 위축되면서 양극화가 더 심해질 것이란 관측이 나온다. 지방에 적용을 유예한 것 역시 세제 지원 등 추가 대책 없이는 미분양 해소 효과가 크지 않을 전망이다.

26일 업계에 따르면, 오는 7월1일부터 은행권·제2금융권 등 전 업권 가계대출에 적용되는 스트레스금리(가산금리)가 0.75%에서 1.5%로 상향된다. 수도권을 제외한 지방의 경우 6개월 간 적용이 유예돼 현행 0.75%가 유지된다.

DSR 3단계 시행이 실제 대출 금리를 높이지는 않지만, 수도권의 주택담보대출 한도가 종전보다 줄어들게 된다. 연소득 1억원인 차주 기준 연리 4.2% 혼합형(5년) 주담대를 30년만기, 원리금균등상환 조건을 받을 경우 대출 한도가 3300만원 줄어드는 식이다.

당분간 대출한도가 줄기 전 '막차 수요'가 몰리겠지만, 7월1일부터 제도가 시행된 이후에는 서울을 비롯한 수도권의 주택 거래량이 감소할 것으로 예상된다. 오는 6월30일까지 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출은 2단계 DSR이 적용돼 대출 한도가 줄어들지 않는다.

서울부동산정보광장 자료를 보면, 서울 아파트 매매거래량은 토지거래허가구역이 확대 재시행된 3월 1만68건으로 4년8개월만에 최고치를 찍은 뒤, 4월에는 절반 수준인 5220건으로 줄었다.

다만 강남3구, 마포구와 용산구 등 상급지 '똘똘한 한 채' 매수 흐름은 계속 나타날 것이란 전망이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남권 등 서울 내 상급지 교체 선호지역은 이미 토허구역으로 묶여 갭투자가 불가능하고, (수요의) 상당량은 자기 자본을 갖고 이동하는 수요"라며 "이런 유효 수요에 대한 대출 규제 효과는 제한적"이라고 설명했다.

실제 DSR 시행이 강남3구와 한강벨트 등 선호지역 보다 그외 수도권 외곽지역과 지방에 더 큰 영향을 줘 양극화를 심화시켰다는 분석도 나왔다.

신한투자증권 자산관리컨설팅부가 한국부동산원 아파트 매매거래 통계(가구수 기준) 분석에 따르면, 스트레스DSR 1단계 시행 이후 지난해 2월부터 7월까지 6개월간 서울 아파트 거래량은 3만1837건으로, 시행 전 6개월(2023년 8월~2024년 1월) 1만7582건보다 81.1% 증가했다.

이는 같은 기간 비수도권(12만4734건→13만7824건) 증가율 10.5%를 웃도는 수치다. 서울 내에서도 강남3구는 3211건에서 5918건으로 84.3%가 증가해 서울 평균을 웃돌았다. 반면 강북구는 같은 기간 458건에서 488건으로 6.6% 증가에 그쳤다.

DSR 3단계 시행에 따른 대출 한도 축소로 실수요자의 자금 마련 부담이 커지면 서울 외곽지역 단지에 대한 매수세 위축이 더 심해지고, 줄어든 수요가 가격하락으로 이어질 수 있다는 관측이 나오는 이유다. 함 랩장은 "소득이 낮거나 종전 대출 총액이 많은 차주는 추가 주택 구매가 제한될 가능성이 있다"고 설명했다.

금융당국이 비수도권 지방은 DSR 3단계 적용을 유예했지만, 획기적인 미분양 적체 해소에는 한계가 있을 것으로 보인다.

국토교통부 3월 주택통계에 따르면, 준공 후 미분양(악성 미분양)은 전국 2만5117가구로, 이중 81.8%가 지방(2만543가구)에 몰려 있는 상태다.

함 랩장은 "세종시 등 국회와 대통령 집무실 이전 기대로 매매가가 상승하는 지역을 제외한 상당수 지역은 미분양 적체와 수요 부족에 시달리는 모습"이라며 "(DSR 유예는) 지방의 시장 추가 위축을 방지하는 효과 정도에 그칠 것"이라고 전망했다.