2025.10.19 (일) 02:30
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17일 금융권과 부동산업계에 따르면 이번 대책 이후 은행의 저금리 주담대 갈아타기(대환대출)가 사실상 막히고 있다. 대환은 취급상 신규로 분류돼 기존 대출을 중도상환하고 새로운 조건으로 갈아타는 구조다.
10·15 대책에서 서울과 수도권 등 신규 지정된 규제지역의 담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 강화됐다. 이에 대책 이전 10억원 아파트를 70% LTV로 7억원 주담대를 받아 구매한 경우, 앞으로 저금리 대환을 하려면 40%까지만 적용돼 4억원까지 가능하고 나머지 30%에 해당하는 3억원은 일시상환해야 가능하다. 여기에 총부채원리금상환비율(DSR)에 적용되는 스트레스금리가 1.5%에서 3%로 두 배 상향돼 한도는 더 줄어들게 된다.
시중은행 관계자는 "앞선 6·27 대책에서 생활안정목적 주담대 한도를 1억원으로 제한하면서 저금리 대환도 막혔다가 풀린 바 있다"며 "이번에 강화된 LTV 규제 적용도 당국이 이후에 추가 지침으로 풀지는 모르겠지만 그전까지는 대환이 사실상 막힌 것으로 볼 수 있다"고 설명했다.
1억원 초과 신용대출 보유 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다. 해당 주택에 대한 매매계약체결일을 기준으로 규제지역 해당 여부를 판단한다. 이는 지난 2020년 11월부터 적용된 규제지만 이번에 대상 지역이 대폭 확대되면서 새로 해당되는 차주도 크게 늘어나게 됐다.
그동안은 규제 지역이 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구로 한정됐다. 16일부터는 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 확대됐다.
대출 한도를 정하는 기준인 15억원 집값을 놓고도 혼선이 빚어지고 있다. 정부는 이번 대책에서 현행 금융권의 시가 산정방식에 따라 대출 신청일 기준으로 주택가격을 판단한다고 설명했다. 여기엔 KB부동산시세의 일반평균가나 한국부동산원 가격이 활용된다.
수도권 주담대 한도는 15억원 이하 6억원, 15억원 초과 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한된다. 6억원까지 대출을 받기 위해 주택을 15억원 이하로 계약하더라도 KB시세 일반평균가가 15억원을 넘으면 한도는 4억원이다. 반대로 15억원 이상으로 주택을 매매하더라도 시세가 15억원 이하라면 한도는 6억원까지 나온다.
시중은행 관계자는 "연말이다 보니 은행 대출여력이 많이 남지 않아 10월에 계약해도 잔금일을 내년 3월로 넘기는 등 길게 잡는 추세"라며 "대출 신청일이 주택가격 판단 기준이기 때문에 계약 이후 잔금일까지 기간이 길어질수록 그 사이 시세 변동성이 커질 수 있다"고 설명했다.
뉴시스
