2025.08.22 (금) 15:33
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22일 국토교통부에 따르면, 정부는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 서울 전역과 경기 31개 시군 중 23곳, 인천 자치구 중 7곳을 외국인 토지거래허가구역 대상 지역으로 선정했다. 아파트, 빌라(연립·다세대), 단독·다가구 등 오피스텔을 제외한 모든 주택 유형이 대상이며, 오는 26일부터 1년간 시행된다.
이번 대책은 국내에 살지 않는 외국인의 신규 주택 매입을 차단하는 게 골자다. 외국인이 국내에서 전용면적 6㎡ 이상의 주택을 사려면 지자체 허가를 받아야 하며, 4개월 내 입주 및 2년 실거주 의무가 생겼다.
아울러 자금조달계획서를 제출할 때 해외 자금 출처에 대한 소명이 추가됐고, 실거주 의무를 위반할 경우 이행강제금이 부과된다. 외국인 주택 거래에 대한 상시·기획조사도 강화됐다.
전문가들은 외국인 토허구역 지정이 시의적절했다고 보고 있다.
내국인의 경우 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행, 6·27대책의 주택담보대출 한도 6억원 제한 등 각종 규제로 주택 구입이 제약된다. 하지만 외국인은 해외에서 자금을 조달해 역차별 논란이 일었다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "대출이나 세제면에서 내국인에 비해 매입허들이 낮었던 외국인 주택구입에 형평을 맞춘 조치"라며 "외국인의 아파트 매입이 증가추세란 점을 고려하면 실입주 외에도 자금조달, 주택수 산입을 꼼꼼히 확인해 차익에 기댄 투기수요 유입을 줄일 수 있을 전망"이라고 밝혔다.
외국인의 투기성 거래로 인한 시장 교란 문제에 대해서도 대응이 가능해질 것으로 보인다.
국토부에 따르면, 외국인의 수도권 주택 거래는 지난해에만 7296건에 달하는 등 2022년부터 연평균 26% 이상 증가하는 추세다. 올해 7월까지는 4431건으로, 서울이 840건, 경기 2815건, 인천 776건 규모다.
지난 3월 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 뒤 해당 지역의 외국인 주택 거래는 감소하고 있지만 서울 전체로 보면 다시 증가세로 돌아섰다. 비거주 외국인의 위탁관리인 지정 거래도 지난해에만 수도권 기준 295건에 달했다.
현금으로 자금을 끌어와 고가 주택을 사거나 외국인 미성년자가 집을 사는 등 투기 의심거래도 발견됐다. 외국인이 서울 용산구 아파트를 전액 현금으로 180억원에 사들이거나, 30대 외국인이 성북구의 단독주택을 82억원에 매입한 사례가 대표적이다. 모두 예금으로 자금을 조달한 게 공통점이다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "비중은 적지만 국외 거주인의 투기 목적 거래 한 건이 미치는 파급력이 매우 크기 때문에 이를 사전에 차단한다는 관점에서는 필요한 조치"라며 "강남은 거래가 적더라도 한 건의 호가 거래가 전체에 미치는 영향이 크고 수도권은 국내 투기 거래를 억제하는 방향성을 갖고 있는 만큼 외국인에 대한 투기도 동일하게 규제가 적용돼야 한다"고 지적했다.
박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "서울 주택 보급률이 2023년 말 기준 93.6%로 낮고, 외지인 중심의 갭투자가 많기 때문에 토허구역 적용이 필요하다고 본다"며 "실거주만 허용하는 1단계 조치이고, 이후 상황에 따라 2단계 취득세 상향, 3단계 전면 금지 등 단계별로 대응하면 된다"고 설명했다.
일명 '아파텔'로 불리는 전용면적 85㎡ 초과 대형 오피스텔이 규제 대상에서 빠진 것은 보완이 필요하다는 목소리도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "사실상 아파트와 동일한 구조의 주거용 오피스텔이 시장에 존재한다는 점에서 준주거 시설인 오피스텔이 배제된 점은 아쉽다"고 했다.
뉴시스
